Сколько этапов строительства многоквартирного дома — пошаговый разбор

Процесс строительства многоквартирного дома — это не просто большой котлован и стройка на несколько лет. Тут всё идет по четким этапам, и каждый шаг можно буквально увидеть своими глазами, если наблюдать за стройкой. Знать эти этапы полезно не только застройщикам, но и простым покупателям — понимать, что происходит с домом, в который вы вкладываете деньги, никогда не лишнее.

Самое интересное — сколько бы ни был эффектный рендер будущего дома на сайте застройщика, всё начинается с бумажной работы и подготовки площадки. Ошибка на старте часто выливается в задержку на финише. Бывали случаи, когда из-за непродуманной планировки коммуникаций дом не могли подключить к сетям месяцами — а жильцы уже ждали ключи. Так что каждый этап важен сам по себе и имеет свои подводные камни.

• Подготовка участка и документация
• Заливка фундамента и подземные работы
• Монтаж коробки и перекрытия
• Инженерные системы и внутренняя отделка
• Сдача дома и оформление документов

Подготовка участка и документация

Здесь всё начинается не с техники, а с документов. Без бумажной волокиты никак. Сначала застройщик получает разрешение на строительство. Его выдает местная администрация, и без этого документа даже забор вокруг участка ставить нельзя. Часто задержки на этом этапе связаны с конфликтами по земле или проблемами с зонированием — участок может быть не предназначен для строительства многоквартирного дома.

Дальше идёт геодезическая и геологическая разведка. Инженеры изучают, какой тут грунт, насколько глубоко проходят грунтовые воды, нет ли каких-то "сюрпризов" типа старых коммуникаций или подземных ходов. Если что-то найдут — проект пересматривают. Например, высокий уровень грунтовых вод приводит к удорожанию фундамента или созданию специальных дренажных систем.

Следом — подключение временных коммуникаций. На стройке должна быть вода, электричество, иногда даже временная канализация. Плюс делают ограждение территории, устанавливают бытовки для рабочих и склад материалов.

• Проверка границ земельного участка по кадастру;
• Согласование проекта с архитектурным комитетом;
• Получение технических условий для подключения коммуникаций;
• Ограждение участка и установка въезда для техники;
• Создание временных инфраструктур для стройплощадки.

Ошибки или спешка на этом этапе могут «выстрелить» через год-два. Например, забыли учесть существующую электролинию — потом придётся переносить, а это время и деньги. Так что опытные застройщики тут ничего не упускают и даже ведут собственный чек-лист по подготовке участка и документации.

Заливка фундамента и подземные работы

С этого этапа начинается всё серьёзное и заметное в строительстве. Неважно, насколько модный проект — если фундамент слабый, вопросов не избежать. Для многоквартирного дома чаще используют монолитные плитные или свайные фундаменты, ведь такие конструкции выдерживают огромную нагрузку. Например, монолитная плита равномерно распределяет вес дома, что критично на сложных или пучинистых грунтах.

Перед стартом заливки обязательно исследуют почву (геология), чтобы выбрать подходящий тип основания. Экономить тут нельзя: мелкая ошибка приводит к перекосу здания или даже трещинам. Вот что обычно включает этот этап:

• Разметка участка по проекту
• Земляные работы — копка котлована и траншей под фундамент
• Гидроизоляция, чтобы влага не разрушала бетон
• Устройство армирования — сетка из стальной арматуры
• Установка опалубки и сама заливка бетона

Интересный момент: при больших морозах или жаре используют специальные добавки в бетон, чтобы фундамент не растрескался. Некоторые застройщики зимой дополнительно укрывают основание тепловыми матами.

В эту же фазу входят все подземные работы: прокладывают коммуникации — водопровод, канализацию и электрокабели. Легче всё вывести заранее, чем потом разбирать уже готовые перекрытия.

Чтобы ориентироваться в сроках и контролировать качество, проверьте таблицу стандартных сроков для ключевых подэтапов:

*Бетон набирает 70% прочности за 7 дней, но полную прочность — около месяца. На этом этапе нельзя спешить, чтобы не потерять в качестве и безопасности.

Полезный совет: если вы присматриваете квартиру в строящемся доме, обратите внимание на сроки и последовательность работ по фундаменту. Если застройщик перепрыгивает этапы или торопится, есть риск для всей конструкции.

Монтаж коробки и перекрытия

Вот тут начинается то самое зрелище, когда здание быстро растет этаж за этажом. Монтаж коробки — это возведение основных несущих конструкций: стен, колонн, перекрытий. Это скелет всего дома. Если коротко, именно здесь дом и приобретает свой узнаваемый вид.

Сначала отливают несущие стены или собирают их из блоков, дальше идут плиты перекрытий. Обычно используются железобетонные плиты или монолит, в зависимости от проекта. Здесь важно не жертвовать качеством: известно, что слишком быстрое схватывание бетона в холодную погоду может привести к микротрещинам в будущем.

• Все этапы проходят под жёстким контролем инженеров. Ошибка на этом этапе может обернуться дорогостоящим ремонтом или даже разбором части здания.
• Каждый этаж после заливки выдерживают определенное время (норматив — минимум 28 дней для полной прочности бетона), прежде чем поднимать выше. Иногда застройщики ускоряют процессы ради срока сдачи, но хороший контроль не допускает халтуры.
• На больших объектах часто используют опалубку-башню или съемную опалубку, чтобы ускорить монтаж перекрытий.
• В этот же момент настраивают шахты лифтов и лестничные пролеты, закладывают вентиляционные и коммуникационные каналы — иначе позже придется штробить стены, а это дополнительные расходы и потери времени.

Кстати, если посмотреть на стройплощадку, то как раз на этом этапе больше всего техники и рабочих — темп идет бешеный, особенно у крупных застройщиков.

Для жителей будущего дома это важный момент: именно от качества этапов строительства на уровне коробки и перекрытий зависит, насколько тихими и прочными будут стены, и не появятся ли со временем трещины или перекосы.

Инженерные системы и внутренняя отделка

Когда коробка дома готова, начинается самая «оживленная» часть работы — монтаж инженерных систем и внутренняя отделка. Без этого жильцам ни света, ни тепла, ни капли воды. На этом этапе все компании двигаются по стандартной схеме, которую контролирует государственный строительный надзор.

К инженерным системам относятся:

• Система отопления — современные новостройки чаще подключают к центральным городским сетям, но бывают варианты с автономными котельными. Обязательно проверяют давление и защищают от протечек.
• Водоснабжение и канализация — монтаж стояков для подачи холодной и горячей воды, подключение сантехники, сливов, контроль герметичности швов.
• Электроснабжение — разводка проводки к каждой квартире, установка электрощитов, автоматов, заземление. На каждом этапе ведется строгий учёт, чтобы избежать коротких замыканий.
• Вентиляция и дымоудаление — особенно важно для домов выше девяти этажей. Вентканалы делают на этапе кладки стен, а оборудование ставят уже после монтажа электрики.
• Интернет, домофоны, кабельное — без этих вещей уже никто не представляет комфортную жизнь, поэтому всё закладывают заранее.

Когда с инженеркой разобрались, переходят к внутренней отделке. В подъездах кладут плитку, монтируют лифты и ставят двери. В квартирах всё зависит от варианта сдачи: зачастую делают только стяжку пола и штукатурку стен, чтобы владельцы могли оформить жильё на свой вкус. В премиальных новостройках встречается отделка «под ключ» — включают всё, вплоть до розеток и сантехники.

Пара советов: не ленитесь выяснить, что именно входит в стандартную отделку многоквартирного дома у вашего застройщика. Бывали случаи, когда люди ждали розетки и межкомнатные двери, а получали только голые стены. Ещё важно уточнить, прошли ли системы тестирование под нагрузкой — без этого даже новый дом может преподнести сюрпризы.

Ну и, конечно, на этом этапе проявляется качество работы подрядчиков — тут легко попадается на сэкономленных материалах или халтуре, а платит за это обычно будущий владелец. Следите за качеством инженерных систем: это основа уюта и безопасности в вашем многоквартирном доме.

Сдача дома и оформление документов

Вот наступает финальный этап — дом построен, но жить в нем пока рано. Перед заселением нужно пройти немало бумажных проверок. Этот процесс иногда занимает больше времени, чем сама стройка, особенно если есть недочеты или нестыковки с проектом.

Первое, что делает застройщик — приглашает госкомиссию для осмотра здания. Комиссия оценивает:

• Соблюдение строительных норм и пожарной безопасности
• Работу инженерных систем (вода, отопление, электричество)
• Состояние фасада, подъездов и двора

Если замечаний нет, дом принимают. Но по статистике, каждый второй объект с первого раза не проходит проверку — обнаруживают мелкие или крупные недоработки.

Дальше начинается оформление документов, без которых вы просто не получите ключи от квартиры. Порядок действий для застройщика такой:

1. Получить заключение о соответствии построенного объекта всем нормам
2. Оформить техпаспорт дома в БТИ
3. Подключить здание к инженерным сетям официально
4. Получить разрешение на ввод в эксплуатацию

У каждой операции свой срок. Например, выдача разрешения на ввод обычно занимает 10 рабочих дней, если документы в порядке. Без этого разрешения невозможно оформить право собственности на квартиру.

Если вы покупали квартиру по ДДУ, сдача дома — важное событие. Только после этого можно подписывать акты приёма-передачи, проводить осмотр квартиры и фиксировать все недочеты. Совет: не стесняйтесь брать с собой эксперта — иногда даже новая проводка или плита могут не соответствовать стандарту.

Весь процесс сдачи дома и оформления бумаг по-настоящему важен. Если застройщик где-то схалтурил, это сразу видно по задержке с документами. Для покупателей этапы строительства заканчиваются только тогда, когда ключи в руках и квартира в собственности.