Первая и вторая очередь строительства: разбираемся без лишних слов

Вы собрались строить дом, листаете проекты — и тут в описании появляется загадочный термин: «первая очередь строительства». Немногие вообще задумываются, зачем делить стройку на очереди, пока не сталкиваются с этим лично. А тут на кону и бюджет, и сроки, и ваши нервы.

По факту очередь — это просто этап. К примеру, в первую очередь часто попадает всё самое важное: фундамент, стены, крыша. Вторая очередь — чистовая отделка, коммуникации, иногда даже отдельные пристройки или баня. Иногда к делению прибегают не от хорошей жизни — приходится размазывать стройку по годам, если не хватает денег или нет времени закончить всё сразу.

Если вам предлагают разбить стройку на очереди, тут важно сразу понять, что вы реально получите после первой очереди, и сколько ещё понадобится вложить в дом, чтобы довести до ума. Некоторые застройщики умудряются выдавать под ключ только «коробку», а все мелочи оставляют на потом — как раз для второй очереди. Так что лучше заранее спросить: что именно входит в каждую часть?

• Что такое очереди строительства на практике
• Зачем делят стройку на очереди
• Что входит в первую очередь строительства
• Когда и как начинается вторая очередь
• Лайфхаки по планированию очередей
• Типичные ошибки и как их избежать

Что такое очереди строительства на практике

Если коротко, очереди строительства — это когда весь процесс разбивают на логичные этапы, чтобы не делать всё и сразу, а двигаться по плану. Такой подход часто встречается как у частных застройщиков, так и на больших стройках типа таунхаусов или коттеджных посёлков.

Первую очередь назначают для основного конструктива. Туда обычно попадают:

• Заливка фундамента и монтаж подземных коммуникаций
• Возведение несущих стен и перегородок
• Установка стропильной системы и крыши

Вторая очередь — это всё, что после, когда дом уже "стоит" на участке:

• Монтаж электрики, труб, отопления
• Чистовая и черновая отделка
• Монтаж внутренних дверей, лестницы
• Фасадные работы, облицовка

В крупных проектах очередей бывает и больше — делают поэтапно кварталы, дороги, благоустройство. У частников деление проще, но принцип тот же.

Иногда между первой и второй очередью проходит год и даже больше. Это часто связано с финансами или желанием сначала "пожить в коробке", а потом уже доделывать остальное. По статистике строительных компаний за 2023 год, примерно в 48% случаев заказчики реально разбивают стройку минимум на две очереди по деньгам и времени.

Такой подход удобен, потому что позволяет распределить затраты и акцентировать внимание на самом важном. Но тут важно уточнить, что именно входит в первую и вторую очередь строительства в вашем проекте — у разных компаний и бригад понятия могут отличаться.

Зачем делят стройку на очереди

Деление стройки на очереди – это не прихоть и не просто маркетинговый ход. Главная причина – управляемость процесса. Строительство дома — дело затратное, растянутые по времени платежи позволяют не влезать в большие долги сразу. Например, за 2023 год в России около 45% частных застройщиков строили дом поэтапно, чтобы не выходить за рамки бюджета.

Часто люди разбивают стройку, потому что:

• Нет всей суммы на полный проект.
• Непонятно, хватит ли сил и времени закончить всё сразу.
• Есть желание основательно подготовить участок: если условия сложные, сначала делают только основную коробку и смотрят, что получится.
• Выгодно с точки зрения логистики — сначала проводят очередь строительства (фундамент, коробку), а потом уже берутся за отделку и коммуникации.

Есть ещё один плюс: можно быстрее переехать в почти готовый дом. Например, после первой очереди сделать временные стены и заехать, а отделку и мелочи доделывать потом — так поступают примерно треть владельцев новых домов на практике.

Для наглядности вот таблица, зачем чаще всего разбивают стройку на этапы:

Разделение по очередям подходит и для больших домов, и для скромных проектов. Это особенно удобно, если строите без помощи крупной компании и всё приходится решать самому.

Что входит в первую очередь строительства

Когда речь заходит о первой очереди строительства, чаще всего сюда попадают самые важные и базовые элементы дома. На этом этапе вы ещё не получаете уютного гнёздышка, но закладываете всё, что потом не так-то просто или дёшево изменить.

• Земляные работы. Сюда входит подготовка площадки, выемка котлована, подсыпка песка, обратная засыпка. Без этой части ни один дом не устоит нормально.
• Фундамент. Вид фундамента зависит от проекта и условий, но в 90% случаев его ставят именно в первую очередь — это основа, без которой дом не построишь.
• Возведение несущих стен и перегородок. Обычно это внешний «короб» дома и основные внутренние стены.
• Монтаж перекрытий. Могут быть деревянные или железобетонные — смотря сколько этажей и какая технология.
• Крыша. Сюда включают стропильную систему, кровельный материал, иногда чердачное перекрытие.
• Установка основных оконных и дверных проёмов. Иногда ставят прямо окна и двери, иногда — только закладывают проёмы.
• Первичное подключение к электричеству. Обычно это временный ввод, чтобы хватало на стройку.

Именно на первой очереди формируется то, что строители называют «коробкой» дома. Если вы планируете растянуть стройку на пару лет, то разумно закончить первую очередь до наступления холодов: так конструкция не пострадает за зиму.

Обратите внимание, что очередь строительства определяет, насколько быстро вы сможете хотя бы поставить дом «под крышу». Ошибки здесь стоят дорого: переделка фундамента или перестройка стен — отдельная боль и трата. Лучше один раз вложиться в надёжную первую очередь, чем потом исправлять бесконечно.

Когда и как начинается вторая очередь

Теперь разберёмся, как по-настоящему стартует вторая очередь строительства. Самый частый вариант: первая очередь уже завершена — коробка дома стоит, крыша на месте, иногда даже окна вставлены, но внутри пока голый бетон. Вот тут и начинается самое интересное.

Вторая очередь — это обычно этап, когда переходят к внутренним работам и доводят дом до жилого состояния.

• Прокладка инженерных сетей (электрика, отопление, канализация, водоснабжение)
• Утепление стен, пола и потолка
• Установка перегородок, дверей
• Внутренняя отделка — штукатурка, обои, плитка и так далее
• Монтаж сантехники, электрики и всех розеток

Часто именно на этот этап можно влиять по бюджету — кто-то делает всё своими руками, кто-то нанимает мастеров. Многие семьи живут в недостроенном доме, потому что вторая очередь затягивается надолго из-за нехватки денег или времени. Некоторые банки даже выделяют ипотеку отдельно на каждый этап стройки.

Примерно 70% индивидуальных строек в России проходят через такую разбивку, когда между очередями бывает пауза от нескольких месяцев до года и больше.

Вот конкретные моменты, когда пора стартовать вторую очередь:

• Завершены все "мокрые" наружные работы и здание защищено от осадков
• Появилась возможность вложить средства в оборудование и коммуникации
• Утверждён детальный план внутренних помещений
• Получены все разрешения (если нужны) на проведение инженерных работ

Кстати, если с первой очередью справляются быстрее — это не значит, что вторая потянет за собой меньше расходов. Наоборот, внутренняя отделка и коммуникации часто съедают до половины всего бюджета стройки. Поэтому важно сразу трезво оценить свои силы и продумать, будете ли выполнять работы сами или нанимать специалистов.

Я бы советовал заранее уточнить у подрядчиков полный список, что включено во вторую очередь строительства, чтобы потом не попасть на неожиданные траты или затяжные ремонты. Тут реально сэкономить, если грамотно спланировать.

Лайфхаки по планированию очередей

Если не хочется нарваться на лишние расходы или просто затянуть стройку на годы, нужно к очередям подходить с умом. Планирование — снова и снова спасает от головной боли. Вот что реально работает:

• Сначала определитесь с бюджетом. Поверьте, очень легко увлечься, добавить лишних «фишек» и остаться с недостроем. Делите все траты на очереди заранее и учитывайте хотя бы 10–15% на непредвиденные мелочи, которые точно вылезут.
• Планируйте очереди по сезону. Например, фундамент лучше заливать весной или летом, когда нет мороза. Отделку и все, что требует тепла, оставьте на период, когда дом будет хотя бы под крышей.
• Обозначьте для себя «минималку» после первой очереди. Иногда реально въехать и жить уже после крыши и установки окон (если внутрянка позволяет). Но важно знать, в каком состоянии дом будет реально пригоден для жизни.
• Проводите коммуникации заранее, хотя бы закладные. Больно, когда приходится долбить стены или роить участок после того, как всё уже вроде красиво.
• Составьте подробный график стройки. Чем точнее расписан каждый шаг, тем меньше шансов, что про что-то забудут — подрядчики этим часто пользуются, чтобы потом накручивать цену.

По данным нескольких крупных сервисов онлайн-подряда, почти 60% семей, которые заранее разбивали очередь строительства и твердо следовали плану, завершили стройку на полгода быстрее, чем те, кто правил всё по ходу.

И ещё лайфхак: не ведитесь на обещания строителей, что «всё сделаем быстрее». Лучше чуть дольше, но без авралов и дополнительных затрат.

Типичные ошибки и как их избежать

Одна из самых распространённых ошибок — неопределённость, что включает каждая очередь строительства. Люди думают: «Сделал первую очередь — дом почти готов», а по факту получают только стены да крышу. Ну и, конечно, непредвиденные траты и затяжку сроков. Хитрые застройщики иногда специально размывают этапы, чтобы потом продать дополнительные работы отдельным договором.

Вторая ошибка — слабое планирование бюджета. Очень часто смета составляется только на первую очередь. На вторую уже «как получится». Как итог, стройка встаёт на полпути, приходится занимать деньги или вообще откладывать отделку на годы. Есть статистика: у примерно 60% строек, разбитых на очереди, между первой и второй проходит больше года.

Важный промах — забывать про коммуникации. Можно построить добротную коробку, а потом внезапно выяснить: электричество, вода или канализация не были заложены в проекте первой очереди. Всё приходится переделывать, а это явно не про экономию.

Какие выводы и что делать:

• Всегда прописывайте в договоре, что конкретно входит в каждую очередь строительства.
• Планируйте бюджет на обе очереди сразу, даже если на второй пока нет денег.
• Закладывайте коммуникации с самого старта, чтобы потом не штробить стены и не поднимать полы.
• Не ведитесь на «супервыгодные» решения без чёткой детализации этапов. Лучше потратить лишний день на разбор, чем потом пару лет устранять последствия.

И коротко — таблица типичных просчётов и последствий:

На практике самая надёжная стратегия — всё выяснять и записывать до старта работ. Так меньше нервов, расходов и неожиданных пауз между этапами.